Есть ли жизнь после льготной ипотеки: уральские застройщики - о перспективах отмены госпрограммы
На правительственном уровне продолжается обсуждение дальнейшей судьбы льготной ипотеки. В Минфине предлагают полностью свернуть программу, потому что это дорого. В Банке России не столь категоричное отношение к программе. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на прошлой неделе выступила за дифференцированный подход — каждому по потребности в жилье, а не для наживы.
В компании «Брусника» пояснили, что на сегодняшний день льготные программы остаются главным драйвером продаж. На ипотеку с господдержкой приходится около 40 % всех сделок в первичном сегменте.
«В условиях исключительно высокой ключевой ставки ее отмена драматически повлияет на рынок. Семейная ипотека, несмотря на ее быстрый рост, этот провал не компенсирует. Вероятно, власти к 1 июля 2024 разработают новые адресные программы, но пока никакой конкретики в этом вопросе нет», — отметили в компании.
Заместитель директора по маркетингу корпорации «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов в свою очередь сказал, что без льготной ипотеки на рынке сложатся самые неблагоприятные для девелоперов условия: предсказуемо упадет спрос, а сами стройки при текущей ключевой ставке ощутимо подорожают.
«Мы сегодня уже видим, что для вторичного рынка ставка ипотеки составляет 16-17 %. Кроме того, экономическая модель любого проекта [застройщика] сейчас испытывает высокую финансовую нагрузку, поскольку кредиты подорожали и цена продаж вырастет», — пояснил Станислав Оханов.
Вместе с тем застройщики возлагают надежды на заявление Эльвиры Набиуллиной о переходе к дифференцированной выдаче ипотеки. Председатель Банка России считает, что нужно выравнять выдачу ипотеки в регионах, переведя ее в субъекты, где программа развита слабо. В качестве еще одного сценария аналитики называют сохранение программы семейной ипотеки, которая прирастала стабильно из года в год. Так, по оценке «Брусники», доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок выросла в два раза — с 30 % до 60 %. Станислав Оханов в свою очередь отметил, что по прогнозам того же Банка России период высокой ключевой ставки будет кратковременным.
Идея Аркадия Чернецкого компенсировать льготную ипотеку строительством арендного жильяАрендные дома — объекты, в которых квартиры и апартаменты не продают частным лицам, а сдают в аренду через профессиональную управляющую компанию. Развитием арендных домов с 2016 года занимается Институт развития жилищной сферы ДОМ.РФ. , по оценке девелоперов, имеет высокие риски, хотя в Екатеринбурге есть потенциал для развития этого сегмента.
«Застройщикам сложно найти мотивацию для участия в системном формировании рынка арендного жилья. Главный вызов — принципиально иная финмодель. Арендные проекты не вписывается в привычный девелоперский цикл и предполагает более длинный горизонт инвестирования и срок окупаемости. Такие эксперименты могут себе позволить далеко не все девелоперы», — указали в «Бруснике».
Застройщики сняли с продажи квартиры «под ключ» из-за недоступной ипотеки в Екатеринбурге
Замдиректора по маркетингу корпорации «Атомстройкомплекс» также считает, что потенциал у этой инициативы есть. Однако в этой схеме очень много неизвестных. В первую очередь у девелоперов нет понимания, по какой цене предлагать арендные дома, поскольку на рынке нет четких ориентиров из-за его непрозрачности.
«Потенциал роста сегмента арендного жилья в России есть, поскольку аудитория молодеет, она более мобильна, это влияет на рынок аренды. Они менее привязаны к определенному месту жительства и готовы к переездам. Это очень большой, комплексный вопрос. И здесь не в последнюю очередь все зависит от государства», — отметил Станислав Оханов.
В настоящее время застройщики желают, чтобы рынок строительства жилья развивался стабильно, избегая резких взлетов и падений, поскольку с момента проектирования и до сдачи в эксплуатацию одного объекта проходит несколько лет. А с 2014 года динамика продаж на первичном рынке напоминает больше кардиограмму.
При текущих вводных девелоперы не видят предпосылок для остановок строек, как это было в 2022 году после резкого взлета ключевой ставки до 20 %.
Однако идея председателя Банка России о перераспределении ипотеки в пользу регионов, где она выдавалась слабо, может негативно отразиться на Екатеринбурге. В период действия госпрограммы уральская столица была в лидерах и по объемам строительства, и по росту цен на первичное жилье, и по числу заключенных ипотечных сделок. Масла в огонь на прошлой неделе подлил во время форума бывший мэр Екатеринбурга, сенатор Александр Высокинский, который предложил стимулировать строительство в малых городах, чтобы удержать там население.
