С 1 января 2024 года корректируются условия для освобождения от уплаты налога в отношении недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости. Но спорные вопросы остаются
кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового права Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева
Пока действующей редакцией подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость и введенных в эксплуатацию после 31.12.2019, в течение пяти последовательных налоговых периодов, считая с налогового периода, в котором такой объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию.
Буквальная трактовка данной нормы не позволяла применить налоговую льготу в полной мере. Так, следует учитывать, что такие объекты недвижимости, как административно-деловые центры и торговые центры, признаются облагаемыми по кадастровой стоимости только при условии их включения в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости. Данный перечень определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
В Свердловской области данный перечень объектов на соответствующий налоговый период ежегодно утверждается Правительством Свердловской области (например, постановлением Правительства Свердловской области от 15.12.2022 № 877-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2023 год»).
В силу пункта 10 статьи 378.2 НК РФ построенные в течение налогового периода объекты недвижимости подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.
Следовательно, если объект недвижимости введен в эксплуатацию, например, в 2021 году, то данный объект недвижимости не может считаться облагаемым по кадастровой стоимости в 2021 году. Он будет считаться таковым только в 2022 году, если будет включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на 2022 год. Принимая это во внимание, при применении первоначальной редакции подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ срок применения налоговой льготы, который формально должен начинаться с года ввода объекта в эксплуатацию, фактически сокращался с 5 до 4 лет.
Признав данный дефект, законодатель привел подпункт 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ в соответствие с нормами НК РФ: с 01.01.2024 г. пять последовательных налоговых периодов, в течение которых может быть применена льгота, начинают исчисляться с налогового периода, в котором налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении такого объекта недвижимого имущества впервые определяется как кадастровая стоимость (то есть когда объект включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на данный налоговый период).
Однако непонятно, зачем при корректировке данной льготы понадобилось сохранить налогообложение объекта недвижимости в небольшой промежуток времени менее года: с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Несмотря на то, что в этот промежуток времени налог определяется исходя не из кадастровой, а среднегодовой стоимости имущества, налоговая нагрузка на налогоплательщика в этот период будет являться весьма значительной: среднегодовая стоимость объекта недвижимости основывается на данных бухгалтерского баланса – остаточной стоимости объекта, которая в начале его эксплуатации остается достаточно высокой (поскольку, как правило, учитывает все произведенные расходы на строительство объекта и еще не самортизирована в значительной степени).
Кроме того, первый год эксплуатации коммерческого объекта недвижимости, как правило, не приводит к положительному экономическому эффекту. Напротив, в этот период собственник объекта продолжает нести расходы на приведение объекта в пригодное состояние (под собственные нужды или нужды арендаторов) и на его благоустройство, объект только начинает «заселяться» арендаторами, оборудоваться мощностями и еще не приносит той прибыли, которая могла бы стать источником уплаты налога на имущество.
С учетом этого налогообложение объекта недвижимости с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, при последующем освобождении объекта недвижимости от уплаты налога на 5 лет выглядит нелогичным, не учитывает сроки окупаемости вложений в объекты недвижимости и фактическую способность налогоплательщика к уплате налога на данном (начальном) этапе эксплуатации недвижимости.
Представляется, что для достижения цели налоговой льготы, предусмотренной подпунктом 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ, ее сфера действия могла бы быть расширена в том числе на первый год эксплуатации объекта (а именно на период с момента его ввода в эксплуатацию до признания его облагаемым по кадастровой стоимости).
Буквальная трактовка данной нормы не позволяла применить налоговую льготу в полной мере. Так, следует учитывать, что такие объекты недвижимости, как административно-деловые центры и торговые центры, признаются облагаемыми по кадастровой стоимости только при условии их включения в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости. Данный перечень определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
В Свердловской области данный перечень объектов на соответствующий налоговый период ежегодно утверждается Правительством Свердловской области (например, постановлением Правительства Свердловской области от 15.12.2022 № 877-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2023 год»).
В силу пункта 10 статьи 378.2 НК РФ построенные в течение налогового периода объекты недвижимости подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.
Следовательно, если объект недвижимости введен в эксплуатацию, например, в 2021 году, то данный объект недвижимости не может считаться облагаемым по кадастровой стоимости в 2021 году. Он будет считаться таковым только в 2022 году, если будет включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на 2022 год. Принимая это во внимание, при применении первоначальной редакции подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ срок применения налоговой льготы, который формально должен начинаться с года ввода объекта в эксплуатацию, фактически сокращался с 5 до 4 лет.
Признав данный дефект, законодатель привел подпункт 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ в соответствие с нормами НК РФ: с 01.01.2024 г. пять последовательных налоговых периодов, в течение которых может быть применена льгота, начинают исчисляться с налогового периода, в котором налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении такого объекта недвижимого имущества впервые определяется как кадастровая стоимость (то есть когда объект включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на данный налоговый период).
Однако непонятно, зачем при корректировке данной льготы понадобилось сохранить налогообложение объекта недвижимости в небольшой промежуток времени менее года: с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Несмотря на то, что в этот промежуток времени налог определяется исходя не из кадастровой, а среднегодовой стоимости имущества, налоговая нагрузка на налогоплательщика в этот период будет являться весьма значительной: среднегодовая стоимость объекта недвижимости основывается на данных бухгалтерского баланса – остаточной стоимости объекта, которая в начале его эксплуатации остается достаточно высокой (поскольку, как правило, учитывает все произведенные расходы на строительство объекта и еще не самортизирована в значительной степени).
Кроме того, первый год эксплуатации коммерческого объекта недвижимости, как правило, не приводит к положительному экономическому эффекту. Напротив, в этот период собственник объекта продолжает нести расходы на приведение объекта в пригодное состояние (под собственные нужды или нужды арендаторов) и на его благоустройство, объект только начинает «заселяться» арендаторами, оборудоваться мощностями и еще не приносит той прибыли, которая могла бы стать источником уплаты налога на имущество.
С учетом этого налогообложение объекта недвижимости с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, при последующем освобождении объекта недвижимости от уплаты налога на 5 лет выглядит нелогичным, не учитывает сроки окупаемости вложений в объекты недвижимости и фактическую способность налогоплательщика к уплате налога на данном (начальном) этапе эксплуатации недвижимости.
Представляется, что для достижения цели налоговой льготы, предусмотренной подпунктом 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ, ее сфера действия могла бы быть расширена в том числе на первый год эксплуатации объекта (а именно на период с момента его ввода в эксплуатацию до признания его облагаемым по кадастровой стоимости).
