Пузырь сдувается: «вторичка» в Казани начала дешеветь
Апрель оказался по-настоящему провальным для рынка жилой недвижимости. В Казани спрос на вторичное жилье рухнул вдвое. Ипотеку на «вторичку» под 17% почти никто не брал, но и за льготной ипотекой на новостройки очереди не выстроились. Это значит, что цены на квадратные метры могут снизиться в ближайшие несколько месяцев.
Спрос на вторичную недвижимость в апреле упал в два раза – и по сравнению с мартом, и по сравнению прошлым годом
Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
Эксперты «Татар-информа» говорят, что уже сейчас покупатели «вторички» могут получить хороший дисконт.
Цены на вторичку упали на 5-10%
Спрос на вторичную недвижимость в апреле упал в два раза – и по сравнению с мартом, и по сравнению прошлым годом. Вот данные Росреестра по Татарстану по сделкам купли-продажи.
Сделки купли-продажи на жилые помещения, Казань
март
апрель
2021
4641
6482
2022
5393
2931
Называем три главные причины, почему вторичка просела так сильно.
В апреле банки выдавали ипотеку на вторичное жилье по ставке от 17%. И конечно, такие кредиты почти никто не брал.
- Берут небольшие суммы - 1-1,5 млн рублей, максимум 2 млн рублей, - говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов.
Жилье не выгодно покупать ни для сдачи в аренду, ни для последующей перепродажи. Те, кто сдавал квартиру в аренду и раньше имели низкую доходность. Сейчас квартиросъемщиков найти сложнее, поэтому арендные ставки постепенно снижаются.
Купить и перепродать квартиру дороже тоже не получится. Учитывая низкий спрос рассчитывать на то, что цены будут расти не приходится. Собственники, которым нужно срочно продать недвижимость, уже делают скидку до 5-10%. То есть условную квартиру за 5 млн рублей можно купить с дисконтом 500 тысяч рублей, а то и больше. Но многое будет зависеть от того, где располагается дом и в каком состоянии находится квартира.
- Понижение будет на 10-20%. Но, чтобы говорить об этом, должно пройти 2-3 месяца. Наибольшим спросом пользуются либо бюджетные квартиры за 4 млн рублей, либо дорогие объекты за 10 млн, - отмечает Фарсель Иматов.
Центробанк на очередном заседании снизил ключевую ставку до 14% и дал понять, что это не передел – регулятор может опустить ставку рефинансирования еще ниже. Это значит, что ставка по ипотеке на вторичное жилье тоже снизятся. Часть покупателей ждут именно этого – удешевления ипотеки. Другие ждут дальнейшего снижения цен.
Продавцы, в том числе инвесторы тоже не торопятся распродавать квартиры из-за неопределенности на рынке и в целом и в целом в экономике.
Однако вторичка, вероятно, еще не нащупала дно. Вспомним апрель 2020-го года, когда россияне сидели на карантине и не покупали квартиры. В Татарстане Росреестр зарегистрировал 1 174 сделки – это вдвое меньше, чем в этом году.
Льготная ипотека не оправдала ожидания
В любой непонятной ситуации правительство, да и сами застройщики надеются на субсидированную ипотеку. В апреле кредит на новостройки можно было получить по льготной ставке 12% годовых. Казалось бы, это гораздо ниже, чем рыночная ставка – от 17%. Однако, как признался вице-премьер России Марат Хуснуллин, ипотека сильно просела.
Марат Хуснуллин: «Я вижу, что ипотека провалилась за последние две недели. Просто провалилась»
Фото: © Абдул Фархан / «Татар-информ»
- Я вижу, что ипотека провалилась за последние две недели. Просто провалилась, - говорил чиновник на форуме «Инфраструктурное строительство. Курс на импортозамещение». Он добавил, что сначала рынок держался на «ранее одобренных кредитах» по ставке до 7%, но затем обвалился.
Статистика Росреестра подтверждает эти выводы. Вот данные по Татарстану за март-апрель.
Сделки по ипотеке на жилые помещения, Казань
март
апрель
2021
1397
3944
2022
3505
2074
Как видите, по сравнению с мартом спрос на ипотеку снизился в полтора раза, а по сравнению с прошлогодним апрелем – почти вдвое.
В ответ правительство снизило ставку по льготной ипотеке до 9%. Некоторые застройщики готовы дополнительно субсидировать ипотеку и до 0,1%. Правда, такая низкая часто действует не на весь срок кредитования, или не на все объекты.
Но льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье. А большую часть кредитов банки выдавали именно на покупку готовых квартир. Как мы уже говорили, покупатели, которые привыкли к ставкам 8-9% годовых, вовсе не торопятся брать кредит под 14%. Отсюда, и провальная статистика за апрель.
Казанцы раскупают дачи
Загородная недвижимость в прошлые месяцы чувствовала себя лучше, чем другие сегменты. По крайней мере, такой вывод напрашивается, если исходить из статистики Росреестра.
Эксперты отмечают, что хорошим спросом пользуются земельные участки и дачи
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Количество сделок купли-продажи на земельные участки, Казань
март
апрель
2021
1282
1999
2022
1566
1411
Конечно, по сравнению с прошлым годом в апреле в Казани спрос на участки упал на 40%. Но если сравнивать с мартом, разница совсем небольшая.
Эксперты отмечают, что хорошим спросом пользуются земельные участки и дачи. - Рынок ИЖС довольно обширный: элитные дома по авторским проектам, типовые улучшенные или эконом класса, новые без отделки, или современные меблированные, или вообще устаревшие, из кирпича, дерева, или иных экспериментальных материалов, в городе или пригороде, интересной уникальной локации или иначе, - каждый сегмент эволюционирует по разному. Цены на стройматериалы растут, в построенных ранее объектах в большинстве действуют прежние ценовые предложения, можно и торг получить, если владельцу очень нужна сделка, а при калькуляции в нынешних стоимостях стройматералов цены на будущие объекты будут дороже минимум на 20-30%. Тут у застройщиков нет уверенности в целесообразности реализации новых проектов, т.к. и по текущим ценам продать не получается. По сравнению с летом 2021 года предложение выросло на 20-25%, а пики спроса наблюдались в сентябре 2021 и январе 2022 года. Февраль, март, апрель наблюдалось плавное снижение обращений, посмотрим как вторая половина солнечного мая, после затянувшейся весны вдохновит горожан., - считает гендиректор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиуллин.
Гуландам Фатхуллина
