Рынок жилья Казани ждет стагнация: спрос на новостройки упал на 10%, на вторичку – вдвое

Спрос на вторичное жилье в Казани за год снизился вдвое. А вот первичку удалось спасти с помощью льготной ипотеки и акций от застройщиков. Число сделок с долевкой, по данным Росреестра, снизилось только на 11%. Однако эксперты подчеркивают, что жилищный рынок оказался устойчивым: несмотря на сокращение спроса крушения не произошло.

Участники рынка прогнозируют стагнацию и корректировку цен. Однако цены от падения могут инфляция или деньги участников СВО. Подробности – в матреиале «Татар-информ».

На вторичном рынке без перемен

Новый 2023 год рынок жилья встретил без традиционного ажиотажа. Участники рынка привыкли, что к концу году активность нарастала и достигала пика в декабре. Однако в этот раз спрос распредедился иначе.

 

Больше всего договоров купли-продажи в 2022 году Росреестр зарегистрировал в марте, когда выросла ключевая ставка: одни старались совершить сделки по ранее одобренным кредитам, другие инвестировали в квадратные метры, чтобы не оставаться с наличкой на руках.

Во втором полугодии всплеск пришелся на октябрь и был связан с частичной мобилизацией. Часть казанцев уезжала, продав недвижимость. Однако в следующие месяцы спрос не вырос. Более того многие в ситуации неопределенности отменили сделки.

Больше всего договоров купли-продажи в 2022 году Росреестр зарегистрировал в марте, когда выросла ключевая ставка

Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»

В декабре Росреестр зарегистрировал 2 426 договоров купли-продажи, то есть примерно столько же, сколько и в июле. Это не типично для рынка жилой недвижимости - лето считается «мертвым» сезоном.

Купили новостройки и пожалели

Отчасти в конце года одеяло на себя перетянула долевка. 31 декабря истекал срок действия льготной ипотеки на новостройки, и застройщики призывали покупать квартиры до того, как ипотечные ставки вырастут. В ноябре «страшилки» еще работали и спрос на долевку вырос. Однако вскоре правительство продлило льготную ипотеку еще на полтора года. И уже в в декабре число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 30%.

 

Объективных причин, чтобы скупать квадратные метры, и не было. Как говорят участники рынка, некоторые покупатели, которые поторопились выйти на сделку до конца года, уже пожалели об этом:  после Нового года и продавцы-физлица, и застройщики стали охотнее давать скидки.

- Есть скидки на первичку. Но это не афишируется. Кто-то возвращает кэшбэки, кто-то дарит парковки, кто-то «скидывает» 20% на старте продаж. Задача покупателя – отличать реальные скидки от маркетинговых приемов застройщиков. Даже с учетом скидок интереснее рассматривать объекты в уже сданных домах, либо квартиры от дольщиков, - говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Анастасия Гизатова: «Задача покупателя – отличать реальные скидки от маркетинговых приемов застройщиков»

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

Все пропало? Спрос на вторичку за год упал вдвое

В прошлом году эксперты прогнозировали если не крушение жилищного рынка, то по крайней мере снижение спроса и корректировку цен. Сбылись ли эти прогнозы?

Возьмем статистику по числу сделок на вторичном рынке за последние пять лет.

 

По сравнению с 2021 годом количество зарегистрированных договоров купли-продажи в Казани сократилось в два раза (63 709 сделок против 35 383-ех). Конечно, такое колоссальное падение говорит о том, что рынок жилья испытал шок, в первую очередь от внешнеполитических и экономических изменений.

Однако не будем забывать, что в 2021 году спрос на вторичку был аномально высоким: ставки по ипотеке были низкими (8-9% годовых), и цена на квадратные метры в среднем была ниже, чем в новостройках.

Если же мы проанализируем статистику за последние пять лет, обнаружим, что спрос на вторичку был выше, чем в 2018, 2019, 2020-ом гг. Так что делать выводы, о том, что рынок рухнул, рано.

В 2021 году спрос на вторичку был аномально высоким

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

- В целом рынок жилья оказался устойчивым. Это касается и рынка новостроек, и вторичного жилья, и земельных участков. Я бы не сравнивала прошлый год с 2020-2021 гг. Тогда до 60% сделок были инвестиционными. Рынок всегда расти не может, цены расти до бесконечности не могут. С учетом цен количество сделок хорошее, - говорит Анастасия Гизатова.

Первичку спасли государство и хитрые застройщики

На рынке первичного жилья падение не было таким резким. Год к году количество зарегистрированных договоров снизилось не в разы, а только на 11%.

 

- Даже если в 2022 году не произошло бы военной операции и всего остального, спрос на новостройки в любом случае оказался бы ниже, чем 2021-ом. Тогда еще были инвестиционные интересы. В 2022 году оказалось, что стоимость квадратного метра в строящемся доме выше, чем в сданном, поэтому инвестиционная целесообразность исчезла, - отмечает Анастасия Гизатова.

Избежать сильного снижения спроса на новостройки помогли льготная ипотека и находчивость застройщиков. Весь прошлый год девелоперы предлагали ипотеку со ставками от 0,1%. Правда, разница ложилась на плечи самих же покупателей: ставка по кредиту снижалась, но стоимость квартиры возрастала на 20-30%.

В 2022 году оказалось, что стоимость квадратного метра в строящемся доме выше, чем в сданном

Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»

В конце прошлого года Центробанк раскритиковал эту схему, обвинив застройщиков в надувании пузыря. Сейчас ставки по субсидированным ипотекам составляют от 3%.

 - Если бы господдержку убрали и субсидированные ставки от девелоперов запретили, рынок бы встал. Но льготная ипотека остается, а застройщики могут субсидировать ставку за счет своих средств. Если бы ипотечные ставки сильно выросли, в январе начался бы коллапс. Пока январь такой же, как и всегда – несколько вялый. В большей степени сделки будут переходить на февраль, - говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Что ждет рынок жилья в 2023 году?

Если политическая и экономическая ситуация будут оставаться примерно такими же, как сейчас, рынок жилья ждет стагнация.

- Цены будут расти только в зависимости от степени готовности в новостройках. Важно, каким будет предложение: чем меньше квартир, тем они дороже. Такого, как в 2020-2021 года, когда цены росли каждые две недели, не будет. Если объявят мобилизацию, скорее всего повторится то же, что происходило в октябре: полтора-два месяца люди откладывали решения, снимали брони, уезжали. Но затем люди успокоились, ситуация нормализовалась, - считает Руслан Хабибрахманов.

Если политическая и экономическая ситуация будут оставаться примерно такими же, как сейчас, рынок жилья ждет стагнация

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

При этом он уверен, что в долгосрочной перспективе ситуация выправится, и цены снова будут расти. Многое будет зависеть от того, как будет развиваться город и его отдельные районы.

Его коллега, Анастасия Гизатова также полагает, что рынок недвижимости ждет стагнация и что роста цен надеяться не стоит.  Тем не менее эксперт выделяет несколько факторов, которые могут удержать цены от падения:  

- инфляция,

- выплаты мобилизованным и их родственникам, если эти деньги попадут на рынок жилья,

- слухи о национализации, заморозке вкладов и т.д. могут заставить граждан вложить деньги в недвижимость.