Краснодар занял первое место в России по темпу роста цен на вторичную недвижимость
По сравнению с январем «квадрат» в городе подорожал на 5,4%, сейчас его стоимость составляет 107,6 тыс. руб., согласно подсчетам аналитиков «Авито Недвижимость». В среднем же рост цен на вторичку в городах-миллионниках вырос за месяц на 3% и составил в феврале 106,1 тыс. руб. Квадраты все дороже и дороже Подъемом цен на вторичку Краснодар успел отличитьсяRead More »
По сравнению с январем «квадрат» в городе подорожал на 5,4%, сейчас его стоимость составляет 107,6 тыс. руб., согласно подсчетам аналитиков «Авито Недвижимость». В среднем же рост цен на вторичку в городах-миллионниках вырос за месяц на 3% и составил в феврале 106,1 тыс. руб.
Квадраты все дороже и дороже
Подъемом цен на вторичку Краснодар успел отличиться не только в феврале, но и в январе. Тогда среди городов-миллионников у него активнее всего отмечался темп роста стоимости вторичного жилья, повышение составило 2%.
Что интересно, в феврале прошлого года наблюдалась похожая картина: тогда, по данным аналитической компании «Этажи», цены на вторичку в Краснодаре выросли на 7,5%, и это тоже был самый большой показатель среди городов РФ.
Каковы же в среднем цены на квадратный метр во вторичном жилье в Краснодаре? Открываем сайты агентств недвижимости. Смотрим цены на однушки и двушки в разных районах города. В зависимости от дома, его возраста и состояния 1-комн. квартиры площадью 44 кв. м стоят 3-6 млн руб., а 2-комнатные — 5-7 млн и выше. Несложно посчитать, что приблизительная цена за квадратный метр в первом случае, если мы берем максимальную стоимость квартиры, составит 137,6 тыс. руб., а во втором — 148,3 тыс. Но это усредненный показатель. Теперь подробнее по районам: ЦМР — 160,2 тыс., ФМР — 156,9 тыс., ЮМР — 138 618 тыс., КМР — 121 тыс., ГМР — 103,8 тыс., ЗИП — 125,6 тыс., ХБК — 200 тыс., Западный обход — 182,5 тыс.
То есть средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Краснодаре в 107,6 тыс. руб., анонсированная «Авито Недвижимость», сильно отстает от реальных цен.
Вообще, краснодарцев удивляет не то, что цены на недвижимость понемногу растут, а то, что они продолжают расти, обгоняя другие города России, после резкого подъема стоимости недвижимости весной-летом 2021 года.
Директор и основатель агентства недвижимости в Краснодаре «Маслевский.РФ» Роман Маслевский объясняет тот подъем цен ростом рынка.
Льготная ипотека разогрела новостройки, а вторичная недвижимость по инерции двинулась за ней.
По словам Романа Маслевского, во время пандемии люди искали, во что вложить деньги. Проценты по банковским вкладам были невысокими, поэтому население решило вкладываться в недвижимость. Это тоже подогревало местный рынок. Продолжалось это до третьего квартала 2021 года, затем наблюдалась некая стабилизация.
Также эксперт отметил, что в целом рынок недвижимости не очень быстрый, и, чтобы цены пошли вниз, должны произойти существенные изменения.
Они были связаны у нас с началом СВО, тогда цены на жилье замерли. Когда же ситуация нормализовалась, ставка ЦБ выросла, а вместе с ней и проценты на ипотеку по вторичке.
Причем тут иногородние?
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает: важно понимать, что по законам экономики цены на рынке недвижимости формируются согласно соотношению: платежеспособный спрос — предложение.
В связи с этим, учитывая, что у нас цены не то что не снижаются, а подрастают, получается, что платежеспособный спрос у нас выше, чем объем предложения. Это связано прежде всего не с уровнем жизни местного населения, а с переездом иногородних граждан.
Эксперт отметила, что остановить рост цен можно только тогда, когда в Краснодар будет переезжать меньшее количество людей:
На сегодняшний день, согласно моим подсчетам, средневзвешенная цена на вторичку составляет 127 тысяч за квадратный метр, а никак не 107,6. Как жителя города, меня это, конечно же, не радует. Однако для того чтобы она снизилась, у нас рынок должен «простоять» как минимум четыре месяца. На сегодняшний день так происходит с сегментом «люкс» и «комфорт плюс» по вторичке, потому что ценники там 18-20 млн рублей. А срок экспозиции объектов эконом-класса до 4 млн рублей составляет около месяца. То есть никакой стагнации по сегменту «эконом» нет.
Ирина Дробот, ведущий риелтор «Аякс», добавляет, что в настоящее время первичный и вторичный рынок — две абсолютно разные вселенные со своими правилами:
Что удивительно, когда начинаешь искать квартиру, подходящих предложений оказывается не так уж много: где-то состояние не очень хорошее, где-то завышена цена или неудобный район. Не забываем, что часть объектов сняли с продажи (около 20-25% собственников ждут «лучших времен»). Всегда в итоге выбор происходит между 5-10 вариантами.
Такой рост цен на вторичную недвижимость в феврале этого года риелтор считает вполне приемлемым, так как он примерно сопоставим с инфляцией.
Реального роста, по сути, нет, все в рамках общего удорожания стоимости жизни.
Это как с продуктами: покупают — значит, будут дорожать
На вопросы, оправданна ли такая высокая цена на недвижимость в Краснодаре и почему даже в труднодоступных районах города купить жилье практически невозможно, Роман Маслевский ответил так:
В Краснодаре много предпринимателей, которые занимаются свободной деятельностью. Соответственно, они не хотят жить в старых районах. А новые, которые даже кажутся окраинами, сейчас выстраиваются комплексно: озера, парковые зоны, садики, школы. Поэтому цена так и складывается.
Также Роман отметил, что сейчас в стоимость квадратного метра закладывается много параметров:
Это не только строительные материалы, коммуникации и земельный участок. Это и социальная инфраструктура, те же скроу-счета (специальный счет в банке, предназначенный для более безопасных расчетов между покупателем квартиры и застройщиком жилья). Если вы говорите, что вторичка стоимостью 112 тысяч рублей дорого, то первичка у нас подорожала за прошлый год на 20% и средний чек составил 167 тысяч рублей. Я думаю, если бы совсем не было спроса, то цены оказались бы существенно ниже.
По мнению Ольги Долгополовой, для жителя Краснодара такая цена, конечно же, не оправданна.
Такие цены меня, как обывателя, не радуют. Но при этом никто на это не может повлиять. Это рыночная экономика и ее законы. Если люди приобретают квартиры, значит, цены на них растут. Другого не дано. Это как с яйцами или помидорами: если их покупают, значит, они будут дорожать.
Андрей Соколов, руководитель АН ООО «Соколов», согласен с коллегами:
Сейчас, несмотря на снижение продаж, себестоимость квадратных метров не сможет упасть. Банки выделяют деньги застройщикам под проценты, строительные материалы и топливо дорожают, поэтому классическая схема «спрос рождает предложение» выглядит сейчас не иначе, как «предложение регулирует спрос».
Ранее «КИ» писали, как правильно выбрать квартиру в Краснодаре.
Читайте также: краснодарские садоводы возмущены внушительными счетами за энергопотери.
