Орендне житло - єдиний вихід для бідної нації

Зі зміною влади в Україні було проголошено час реформ. Нове керівництво – нові погляди на шляхи розвитку держави. Так, опісля 100 днів діяльності нового уряду Віце-прем`єр-міністр - Міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Зубко заявив, що у подальшому серед пріоритетних напрямків роботи підконтрольного йому Міністерства – децентралізація повноважень, підвищення енергоефективності та активізація будівництва. «Ми повинні сьогодні повернути людям довіру до того, що вони мають можливість отримати доступне, енергоефективне і якісне житло» - акцентував він, говорячи про важливість останнього з пріоритетів. Беручи до уваги рівень забезпечення населення квадратними метрами та стан існуючого житлового фонду, зробити це буде вкрай не просто. Як повідомлялось раніше, за даними Держстату, з початку року на квартирному обліку в країні перебуває понад 650 тис. сімей. Для забезпечення житлом такої кількості «охочих і потребуючих», за попередніми підрахунками Мінрегіону, потрібно буде більше 100 років, якщо нинішній темп поліпшення житлових умов населення збережеться. «За останні роки темпи поліпшення житлових умов громадян, що перебувають на квартирному обліку, різко впали. У разі збереження такої ситуації для вирішення житлової проблеми Україні буде потрібно більше 100 років» - констатував на одній з нарад Геннадій Зубко. Зауважимо, з 1991 року до сьогодні рівень забезпечення українців житлом впав із 179 тис. сімей до 3 тис. сімей. Поряд з цим, близько 300 млн кв. м існуючого житлового фонду перебуває у незадовільному стані. Через брак фінансування досі не сформовано житловий фонд соціального призначення, а також не розпочато комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду. Не виправдали себе і державні житлові програми (програма «Доступне житло, 70/30», здешевлення вартості іпотечних кредитів, молодіжне кредитування тощо). У Мінрегіоні визнали їхню неефективність. «Свою ефективність поки показує тільки програма кредитування «70 на 30» - зокрема зазначив Генадій Зубко в одному з інтерв’ю. За його словами, програми, за якими держава компенсує частину відсотків за кредитами, показали свою неефективність, оскільки банківська ставка постійно змінюється, і закласти в бюджет необхідну суму для забезпечення такої програми дуже складно. Це все говорить лише про те, що вичерпні фінансові можливості держави та населення роблять забезпечення необхідних обсягів житлового будівництва та придбання житла у власність неможливими. Вийти із такої, здавалося б, патової ситуації із забезпечення громадян достатньою кількістю квадратних метрів у Мінрегіоні пропонують шляхом формування ринку доступного орендного житла. Мовляв, розвинені країни світу до цього вже давно прийшли і мають позитивні результати. До прикладу, у Німеччині частка такого житла сягає 60% загального житлового фонду. У США та Великобританії - близько 30%, у Франції та Швейцарії - відповідно близько 40 та 70%. Тож, Міністерством був розроблений та нещодавно оприлюднений для обговорення проект Закону «Про орендне житло». Цим документом закріплюються правові, економічні та організаційні засади створення та використання орендного житла. У перших трьох статтях законопроекту визначаються основні терміни (житлове приміщення, орендне житло, замовник орендного житла, орендний будинок тощо), сфера дії закону та особливості правового статусу орендних будинків. Зокрема, у ст.3 зазначається, що «право власності на орендний будинок може належати одній особі чи двом або більше особам на праві спільної сумісної або часткової власності». При цьому об’єктом права власності та інших речових прав є орендний будинок в цілому. Він - неподільне майно і не може бути поділений в натурі. Саме ж орендне житло використовується виключно для передачі його в найм (оренду) і не може бути передано у власність. У решті – увага звертається на формування фонду орендного житла, особливості будівництва орендних будинків, їхній облік та управління. Зокрема, законопроектом передбачено можливість будівництва орендних будинків державної та комунальної форм власності за кошти державного та місцевих бюджетів, залежно від обсягів, визначених у Законі «Про державний бюджет України» або у рішенні органів місцевого самоврядування про місцеві бюджети. Будівництво орендного житла приватної форми власності пропонується здійснювати за рахунок власних коштів фізичних та юридичних осіб та інших, не заборонених законодавством, а також шляхом залучення коштів міжнародних фінансових організацій. При цьому держава має встановити пільги під час будівництва та експлуатації такого житла для створення сприятливих умов будівництва орендного житла, визначити економічно обґрунтовану плату за користування орендних будинків державної і комунальної форм власності, що має зараховуватися до державного та відповідних місцевих бюджетів. Орендне житло обліковуватиметься органом місцевого самоврядування за місцем розміщення такого будинку. А управління здійснюватиметься власником орендного будинку. Так, у разі, якщо орендний будинок перебуває у державній власності, управління таким будинком від імені держави України здійснюють органи державної влади або інші уповноважені ними суб’єкти. У разі, якщо орендний будинок перебуває у комунальні власності, управління таким будинком здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування або інші уповноважені цими органами суб’єкти. Також за рішенням власника функції з управління орендним будинком можуть передаватися управителю, який обирається на конкурсній основі. З кожним орендарем укладатимуть договір найму орендного житла, у якому зазначатимуться: предмет договору; характеристика орендного житла, що передається в найм; розмір плати за користування орендним житлом; перелік житлово-комунальних послуг; строк дії договору; порядок та умови внесення оплати за найм, умови його зміни; права та обов`язки сторін; умови реєстрації та зняття з реєстрації місця проживання наймача і членів його сім'ї; відповідальність сторін; умови та порядок розірвання договору. Зауважимо, згідно з документом, договір найму орендного житла може бути розірвано наймодавцем в односторонньому порядку через:

не внесення наймачем плати за найм орендного житла за 6 місяців, а при короткостроковому наймі – понад 2 рази;

руйнування або псування житлового приміщення, що є предметом договору найму (оренди) наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Плата за найм (оренду) орендного житла складатиметься зі щомісячних платежів за: користування орендним житлом; відшкодування вартості комунальних послуг відповідно до встановлених уповноваженим органом цін/тарифів; відшкодування витрат на утримання орендного будинку, споруд та прибудинкової території.У Мінрегіоні переконані - реалізація проекту Закону «Про орендне житло» дозволить протягом стислого строку значно збільшити загальний обсяг житлового фонду України за рахунок «дійсно доступного для більшості населення України сучасного орендного житла», а також сприятиме залученню інвестицій, насамперед іноземних, у вітчизняну економіку, активізації будівельної та супутніх галузей економіки.Цікаво, що раніше особливі сподівання у Міністерстві покладали на інвестиції з Китаю. У березні, Мінрегіон проанонсував, що китайська компанія CITIC ConstructionCo. Ltd готова надати Україні кредит у розмірі 15 млрд дол. на будівництво доступного житла. Однак, яка доля цих намірів наразі – не відомо. Експерти ж переконані, що іноземні інвестиції допоможуть сформувати доступний ринок орендного житла лише при комплексному підході до цього питання. «Ринок оренди – це набагато більш тривалий термін окупності для бізнесу й термін повернення інвестицій як для інвестора. Тому ця частина можлива тільки в синергії з іншими складовими бізнес-процесу…, а саме – впровадження доступного іпотечного кредитування», – зокрема переконаний експерт в сфері нерухомості Олег Приходько.При цьому, за його словами, ліквідація квартирної черги сумнівна. «На рахунок ліквідації квартирної черги – велике питання. Адже в чергах як правило ті, хто претендує на нього на безоплатній основі. Ті організації, наприклад МВС України, які поділяли вартості житла зі своїми співробітниками, згортають свої програми, адже в Бюджеті коштів для цього все менше і менше. А значить, логічним буде запитання: «З яких коштів погашатиметься зарубіжна інвестиція?», – зауважує експерт.Також пан Приходько підкреслює, що у словосполученні «забезпечення населення доступним житлом» - «доступним» – значить таким, яке може придбати значна частина населення, що потребує його. «У цій ситуації варто чітко розмежувати і розуміти, що не всі бажаючі можуть перевести своє бажання з категорії «нездійсненна мрія про квартиру в зв`язку з її вартістю» в категорію «реальний попит і можливість покупки» - зазначає він, додаючи, що доступності неможливо досягти лише інвестуванням дешевих коштів. «Невід`ємними складовими будуть: розмір житла, його собівартість і якісні показники», – резюмує пан Приходько.