«Лишние» сотки: можно ли оформить собственность на эти участки?

Комментарий специалиста по чувствительному для владельцев жилых домов и дач вопросу

Нередки случаи, когда у граждан образуются так называемые «лишние сотки». Обычно это происходит на фоне образования по разным причинам свободной земли рядом с тем участком, который уже находится в собственности. Можно ли эти «лишние» сотки оформить в собственность и как это сделать? – Никита Чаплин, первый заместитель председателя Мособлдумы и председатель Союза дачников Подмосковья, дал развёрнутые ответы на эти вопросы «Российской газете».

Гражданин имеет право вносить в ЕГРН только тот размер участка, который ему выделен, если это сделано на основании постановления местной администрации. Фактическое пользование большим по размеру участком не является основанием для автоматического расширения – для этих «лишних» соток требует отдельное оформление.

Здесь необходимо отметить два важных момента:

• когда участок принадлежит соседу, нужно подписать с ним договор и перераспределении земли;

• в том случае, если он относится к категории неразграниченной муниципальной собственности, возникает необходимость провести процедуру выкупа (в Московской области цена составит 50 % от кадастровой стоимости).

Отдельно следует заметить, что садоводческое некоммерческое товарищество не может передавать такие «лишние» сотки в индивидуальное владение. Эта и другие нормы регулируются Земельным кодексом и Правилами землепользования и застройки. Среди прочих важное значение имеет ограничение размеров участков для ведения садоводства (от 6 до 15 соток) и ИЖС (от 3 до 25 соток). Таким образом, по достижении предельного значения площади участка, увеличение его размера уже невозможно. Исключена и возможность нарастить размер участка за счёт земли, входящий в лесной фонд.

Летние поправки

С июня 2019 года можно оформить в собственность те участки, которые находятся в использовании, но являются по сути излишками (не отмечены в Едином госреестре недвижимости) – такая возможность возникает в ходе комплексных кадастровых работ. Эта норма действует на основании поправок, внесённых в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости».

Сами указанные выше кадастровые работы может инициировать только государство. Распространённый случай, когда муниципалитет запрашивает строительство новой дороги, зачастую и является поводом для уточнения границ в пределах задействованной территории, а вместе с тем и внесения исправлений в кадастровый реестр. По итогам этих операций собственникам земельных участков государство может передать «лишние» сотки с занесением в ЕГРН.

Действующее ограничение на размер свободного приращения соседнего участка – 10 % от его размера. Если запрос выше, то придётся обратиться к процедуре проведения торгов или заключать арендный договор.

Запрет на индивидуальное владение

Как указано выше, нельзя добавить к своему участку земли лесного фонда. Кроме того, такой запрет действует в отношении охранных зон линий электропередач, газо- и нефтепроводов, территории охраны источников водоснабжения и прочие, отнесённые к зонам особых условий использования.

Имеются ограничения в отношении территорий природных, исторических, культурных, археологических памятников и тех, на которых действуют особые условия охраны окружающей среды. Также не подлежат приватизации земельные участки, ранее резервированные для госнужд или нужд муниципалитетов; входящие в пути миграции животных дикой природы.

Все указанные выше территории могут предоставляться лишь во временное пользование, на условиях арендного договора.

Ответственность за самовольное пользование участком

10 – 20 тысяч рублей или 1 – 1,5 % кадастровой стоимости – таков на данный момент размер штрафа, установленного за самозахват земли для физлиц. Под ним подразумевается использование участка вне границ той площади, которая соответствует Единому государственному реестру недвижимости.

Иные наказания установлены для должностных и юридических лиц: от 20 тысяч рублей или 1,5 – 2 % от кадастровой стоимости – для первых, от 100 тысяч рублей или 2 – 3 % – для вторых. Понеся такую ответственность, лицо не становится собственников участка и не избегает сноса всех незаконно установленных построек на территории незаконно занятого участка.

Известно, что по итогам «дачной амнистии» возникли некоторые коллизии, связанные с переоформлением земельных участков. Если нет никаких юридических оснований (документов), в первую очередь – не указано в ЕГРН, то на образовавшиеся по итогам «амнистии» «лишние» сотки может претендовать владелец соседнего участка, обнаруживший «недостачу». Садоводческие некоммерческие товарищества также могут предъявить претензии, когда из-за такого передела земли внезапно сузилась дорога для проезда или уменьшилась размер площадки, используемой для разворота транспортных средств.

Приняв во внимание итоги экспертизы по землеустройству, недобросовестных собственников по решению судебного органа можно заставить вернуться в рамки территории, которая указано для него в Едином государственном реестре недвижимости.