МОНОПОЛИЗАЦИЯ РЫНКА И РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
К таким последствиям, по мнению экспертов, приведет переход от скомпрометировавшей себя «долёвки» к проектному финансированию жилищного строительства.
С тем, что перемены назрели, спорить, наверное, не будет никто. Как отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, участвуя в обсуждении проблемы этого перехода на площадке «Национальной службы новостей», по стране сейчас насчитывается более 1 тыс. 827 недостроенных домов, за каждым из которых стоят тысячи обманутых дольщиков. Постоянно достраивать их за счет бюджета не может позволить себе ни одно государство.
«Когда мы говорим о состоянии рынка и рисках в этой сфере, следует учитывать, что они очень высокие. И то, что институционально нужно менять систему инвестирования в этой сфере, это тоже очевидно. Сохранять по-прежнему модель долевого участия в том виде, в котором она была, это постоянно заниматься тем, что за бюджетные деньги достраивать незавершенные дома. (…) Ни в одной экономике мира на сегодняшний день нет прямой возможности для такого высокорискованного бизнеса, как строительство многоквартирных домов в расчете на получение денежных средств от покупателей в процессе строительства», – говорит Константин Апрелев.
Сожаления и опасения вызывает то, что госчиновники, пытаясь предотвратить появление новых обманутых дольщиков, пошли, по словам первого зампреда комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергея Лисовского, по самому простому пути:
«Лучший способ избавиться от головной боли – отрубить голову. Так они и поступили. Источник денег – договоры долевого участия – сегодня исчезли. Все застройщики вынуждены идти в банк. Деньги, которые дает банк, гораздо дороже, чем те деньги, которые получали от дольщиков (стоимость денег для застройщиков выросла на 22%). Как следствие, будет происходить подорожание проектов минимум на проценты по кредиту. Кроме того, у нас произойдет монополизация рынка доступного жилья (ред. – т.к. в новых условиях выживут только крупные застройщики). А монополия всегда приводит к росту цены. Сейчас у нас еще пока продаются площади, которые строятся по старому 214-му закону (теми, кому разрешили достраивать по договорам долевого участия). Это закончится примерно в начале 2021 года. Уже сейчас начинают банкротиться застройщики, которые не смогли договориться с банками по работе с эскроу-счетами. Они начинают продавать площади, демпингуя. С радостью купят наши граждане, но кончится всё это плохо, потому что эти застройщики уйдут с рынка, и этот рынок «сузится».
По прогнозам Сергея Лисовского, себестоимость жилья в новых условиях увеличится примерно на 20-25%, а поскольку застройщики не могут работать себе в убыток, вырастут и цены. На фоне снижающейся покупательной способности населения всё это приведет к тому, что будут строить ровно столько, сколько смогут купить по высокой цене. Причем сокращение объемов будет происходить за счет уменьшения объемов строительства жилья эконом-класса, где доходность застройщика ниже.
Озабоченность сенатора по поводу сокращения объемов строительства и ввода в эксплуатацию объектов разделяет вице-президент Российской гильдии риэлторов:
«Уже в этом году этот тренд однозначно наметился. Поскольку у нас эскроу-счета введены с середины года (ред. 2019 г.), и для примерно 25% застройщиков России эскроу-счета уже начали работать по их новым проектам, безусловно, это существенно повлияло на рынок спроса и предложения. С моей точки зрения, главная проблема даже не в самих застройщиках, а в том, что механизм эскроу-счетов очень консервативный, и он не интересен дольщикам: на какой бы стадии строительства вы не вкладывали деньги на эскроу-счет, это всегда одна и та же сумма. То есть, никакого стимулирования не получается. Кроме того, я как дольщик должен внести сразу все 100% денежных средств. То есть, у меня нет никакой возможности предусмотреть рассрочку и какие-то иные действия. (…) Еще одна проблема заключается в том, что банк, получая деньги дольщика, не очень то заинтересован с ними расставаться и передавать их застройщику. То есть, у него нет никакой мотивации как можно быстрее передать их застройщику и вместе с застройщиком завершить этот проект. (…) Получается очень интересная модель: выигравшими от внедрения этой модели окажутся только банки, но и, собственно говоря, в «картине» ВВП за 2019 год мы увидели, что страховые компании и банки – это у нас единственный сектор экономики, который подрос почти на 9%. Все остальные секторы экономики находятся «ниже плинтуса»: то есть, прирост 2-3%, а у нас инфляция 3%».
Сергей ИШКОВ.
Фото из открытых источников.
