Кадастровая оценка столичной недвижимости: как найти баланс между интересами государства и бизнеса?
В рамках заседания комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию в столичном парламентском центре прошел круглый стол «Кадастровая стоимость объектов недвижимости в городе Москве: состояние, задачи, перспективы».
Председатель комиссии МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, руководитель постоянного депутатского объединения «Моя Москва» в Мосгордуме Елена Николаева:
«В настоящее время мы подошли к условно называемому «второму циклу» в использовании кадастровой оценки, приближенной к рыночным значениям: еще в начале этого года Департамент городского имущества города Москвы издал приказ «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2020 году».
При этом нужно понимать, что для делового сообщества кадастровая стоимость сегодня – демотиватор, а не активатор инвестиционной деятельности. Так быть не должно, нужно оперативно вносить поправки в городское и федеральное законодательство. Речь идет о внесенном в Государственную Думу ФС РФ федеральном законопроекте «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».
Обоснованность применяемых методик, и, что самое главное, итоговых цифр кадастровой стоимости вызывает много вопросов. Это особенно актуально для объектов нежилой недвижимости, зачастую имеющих уникальный характер. В отличие от квартир их стоимость чаще всего невозможно подтвердить обоснованной статистикой совершаемых сделок. Соответственно, и размер налогообложения, привязанный к гипотетической стоимости, вызывает нарекания. По итогу все сводится к тому, что бизнес закрывается, а город теряет качественные рабочие места. При этом судебная практика складывается достаточно сложная, и все говорит о том, что необходимо совершенствование нормативно-методической базы и повышение качества государственной кадастровой оценки столичной недвижимости.
Сегодняшний круглый стол послужит началом серии мероприятий, посвященным поиску баланса фискальных интересов государства и интересов развития бизнеса».
Генеральный директор ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» Департамента государственного имущества города Москвы Дмитрий Ковалев:
«Впервые государственная кадастровая оценка городской недвижимости была нами проведена в 2018 году. Решение о проведении нового тура именно в такие короткие сроки принято, в том числе, из-за увеличения количества новых объектов недвижимости на территории Москвы.
За 2019 год в рамках сбора и обработки информации при подготовке к проведению государственной кадастровой оценки было собрано порядка 474 млн характеристик о семи млн объектов. Все это позволит сделать наиболее полный учет всех характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости. До ноября 2020 года включительно наши специалисты произведут расчет кадастровой стоимости на основе документации. Предварительные данные будут опубликованы в отчете, который будет доступен для всех желающих. Владельцы недвижимости смогут ознакомиться с ним и высказать свои замечания.
В качестве налогооблагаемой базы результаты определения кадастровой стоимости вступят в силу после их утверждения Департаментом городского имущества и внесения в Единый государственный реестр недвижимости».
Руководитель проектного офиса «Повышение качества баз данных» Центра налоговых доходов Максим Черных:
«С 1 января 2014 года налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости облагается недвижимое имущество, предназначенное или используемое для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. И тогда же ставка налога на имущество в Москве с 0,9 % начала меняться в сторону повышения ежегодно. Сегодня она приближена к максимально возможной и составляет 1,7%».
Вице-президент СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков», член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ Ирина Комар:
«При проведении оценки массовыми методами невозможно учесть индивидуальные характеристики объектов недвижимости. Чем сложнее объект, тем ниже вероятность «попасть в рынок». А ряд объектов коммерческой недвижимости целесообразно оценивать исключительно доходным подходом, только он даст объективную оценку стоимости на данный момент. Неважно при этом, кто будет проводить ГКО: независимые оценочные компании или сотрудники городского центра имущественных платежей – массовая оценка никогда не заменит индивидуальный подход.
Поэтому мои предложения таковы: необходимо законодательно закрепить право собственника объекта недвижимости обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и учитывать результат оспаривания при проведении следующей государственной кадастровой оценки».
Президент Московской Торгово-промышленной палаты Владимир Платонов:
«Нужно было начинать повышать налоги на имущество постепенно, а не сразу и по максимуму. Произошел перегиб, теперь необходимо принимать меры.
Изменения в законодательство нужно вносить каждому субъекту, ведь возможности у всех разные. Давайте положим на бумагу критерии кадастровой оценки, подходящие для Москвы. Мы должны защитить предпринимателя от лишних судов и расходов на них. Ведь в конечном счете все ложится на плечи москвичей».
Председатель Совета директоров группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев:
«Опора власти – собственники недвижимости, мы – один из главных классов в стране. А на самом деле нам включают демотиватор. Первая же кадастровая государственная оценка в 2016 году завысила рыночную стоимость моей недвижимости в 5 раз. Приведу еще один пример: стоимость недвижимости по цене рынка – 1,5 млрд рублей, а его кадастровая стоимость выше в четыре раза и составляет 6 млрд рублей!
Поэтому считаю, что для оценщиков нужно устанавливать материальную ответственность, а стоимость самой оценки – снижать в 3 раза. Иначе мы все продадим и уедем».
Итоги круглого стола подвела его организатор Елена Николаева:
«Важно не пропустить первое чтение в Госдуме законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» и выступить с предложением от имени столичного парламента. Наша задача – сблизить позиции государства и бизнеса, а не удалить их друг от друга. Пусть бизнес платит налоги и понимает, почему эти налоги именно такого размера, а государство спокойно эти налоги получает.
Так что точку ставить рано, мы проанализируем все поступившие сегодня предложения и продолжим серию мероприятий на площадке Московской городской Думы».
