Продажа ипотечной квартиры
Возможность продажи квартиры придётся согласовать с банком
Житель района Отрадное Денис Григорьев несколько лет назад купил квартиру. Собственных средств не хватило, и мужчина взял в банке ипотечный кредит. Однако теперь он задумался о расширении жилплощади. «Могу ли я продать квартиру, купленную в ипотеку, чтобы приобрести жильё попросторнее?» — написал он в редакцию.
Главное — предупредить банк
По словам Дмитрия Баранова, эксперта Банка России, такой вариант вполне возможен.
— Главное — не забыть предупредить банк, в котором вы оформляли ипотечный кредит и у которого в залоге находится ваша недвижимость, о своём намерении, — поясняет он. Для банка залог является твёрдой гарантией на случай, если заёмщик не сможет платить. Тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Да и зарегистрировать переход права собственности на квартиру в залоге без согласия банка-кредитора тоже не получится.
Самый безопасный способ
Как поясняет Дмитрий Баранов, есть несколько предусмотренных законом вариантов продажи ипотечной квартиры.
— К примеру, вы нашли покупателя, который готов оплатить полную стоимость вашей квартиры собственными средствами. К слову, это самый простой и безопасный вариант, — говорит эксперт.
В данном случае важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца по кредиту. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жильё снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится.
Переоформление ипотечного кредита
Ещё один вариант: переоформление ипотечного кредита с продавца на покупателя. Так может случиться, если у последнего не хватает собственных средств на оплату всей стоимости жилья, но есть положительная кредитная история и стабильный доход.
— Банк может переоформить договор ипотеки, а новый заёмщик имеет право попросить банк, к примеру, изменить срок погашения и размер взносов, — разъясняет Дмитрий Баранов.
Такая просьба будет обоснованна, если к моменту сделки ипотечные ставки понизились, а условия старого кредита хуже тех, чем предлагают сейчас. Вместе с кредитом покупателю перейдут все обязательства старого заёмщика, в том числе неисполненные им в срок. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит прояснить у банка ситуацию, касающуюся просрочек.
Заключить новый ипотечный договор
Однако не всегда условия кредита, которые были у продавца, подходят покупателю и не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заёмщика на другого. Тогда покупателю придётся самому заключать новый ипотечный договор на всю стоимость жилья, о которой он договорился с продавцом.
В данном случае придётся собирать деньги на первоначальный взнос, получать одобрение кредита в банке и проводить оценку жилья за свой счёт. К тому же часть банков предпочитает не иметь дело с недвижимостью, находящейся в залоге у другой финансовой организации. Снизить вероятность отказа можно, заключив новый договор в том же банке, что и продавец. И на оценке жилья можно сэкономить, ведь кредитор уже одобрил его ранее. Какой бы вариант расчётов ни выбрал покупатель, перед сделкой не будет лишним запросить информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов.
