Торговое противоречие

Объекты коммерческой недвижимости на территории коттеджных поселков – палка о двух концах. С одной стороны, объекты инфраструктуры делают поселок более привлекательным в глазах покупателя. С другой – затраты на эти объекты ложатся на продажную стоимость квадратного метра жилья, что может сделать его неконкурентоспособным.

Наличие тех или иных объектов коммерческой недвижимости находится в прямой зависимости от количества домовладений, потенциального числа жителей, ценового сегмента и планов девелопера.

Генеральный директор ООО «Дудер­гоф­ский проект» Василий Вовк считает, что жители коттеджных поселков в первую очередь обращают внимание на наличие детских площадок, уровень охраны и уборку территории. «Наличие магазинов на территории поселка для них непринципиально, поскольку, как правило, все жители коттеджных поселков – автоводители и предпочитают приобретать продукты и сопутствующие товары в крупных гипермаркетах в черте города», – полагает господин Вовк.

Похвастаться богатой инфраструктурой и дополнительными коммерческими объектами могут либо мультиформатные комплексы, которые создаются в рамках проектов комплексного освоения территории, либо премиальные проекты, жители которых готовы платить за расширенный пакет услуг.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, комментирует, что основной фокус девелопер должен делать на правильном подходе к планированию площадей и позиционированию комплекса. «Если коттеджная застройка предусматривает несколько очередей, то нужно понимать, что интерес арендаторов коммерческих площадей растет прямо пропорционально появлению жителей. Поэтому многие застройщики откладывают строительство коммерческой инфраструктуры на последние очереди проекта либо предусматривают гибкие условия аренды на первые годы работы комплекса», – рассуждает она.

Эксперты полагают, что даже в проектах премиального класса в последние годы наметилась тенденция по оптимизации инфраструктуры, излишние объекты в поселке никому не нужны. «Зачастую дополнительные объекты планируются и возводятся после согласования с основной массой будущих жителей. Нередко возникает ситуация, когда девелопер, выводя проект на рынок, заявляет о «дополнительных» инфраструктурных объектах (бассейн, фитнес-центр, аптека, ресторан, торговый комплекс и пр.), но впоследствии отказывается от их реализации, так как это значительно увеличивает постоянные затраты жителей поселка на обслуживание – ежемесячные платежи», – говорит господин Вовк.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ», считает, что, как правило, классические торговые центры крайне редко возводятся непосредственно на территории коттеджных поселков, так как окупаемость проекта для собственников коммерческой недвижимости в условиях крайне низкого трафика может достигать нескольких десятков лет. «Лишь в отдельных случаях застройщик все-таки возводит небольшой торговый центр (не более 2-3 тыс. кв. м общей площади) при строительстве особо крупных поселков. В таком случае, несмотря на потерю в рентабельности капитала, это позволяет застройщику быстрее продать недвижимость на сложном рынке. Обычно в небольшом поселке возводится аналог магазина в формате «у дома». Вся другая инфраструктура (школы, больницы, прочий ретейл) не возводится. Таким образом, жители вынуждены использовать инфраструктуру соседних более крупных населенных пунктов», – говорит Тимур Нигматуллин.

Мнение:

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE:

– Потребность в коммерческой недвижимости для коттеджных поселков определяется, во-первых, форматом и концепцией застройки; во-вторых, объемами строительства и потенциальным количеством жителей; в-третьих, текущими или перспективными возможностями соседних районов с точки зрения инфраструктуры. Анализируя эти три фактора, можно рассчитать целесообразность строительства комплекса и определить его количественные и качественные характеристики.