Какое будущее ждет рынок недвижимости в 2024 году — мнения экспертов
Новая финансовая политика Центробанка России, введенная в конце 2023 года, с масштабом всколыхнула рынок ипотечной недвижимости. По этому вопросу эксперты высказывают различные предположения о том, какое жилье подешевеет, какое подорожает, будет ли всплеск ипотечной активности населения или люди значительно убавят свои желания. Мнения риелторов и аналитиков рынка недвижимости — в материале NEWIA.RU. Решение Центробанка в 2023 году Начиная с середины прошлого года Центробанк России стал ежемесячно поднимать ключевую ставку, которая к концу 2023 года достигла 16%. До этого 7,5% почти год держались на своем уровне, так и не дойдя до отметки в 4%, хотя со слов регулятора, он стремится к самым низким показателям. После этого Банк России решил снизить размер ипотечного кредита до 6 млн рублей (ранее в Москве и МО было 12 млн руб.) и повысить первоначальный взнос по ипотеке до 20%. Как сообщает Центробанк, данный комплекс мероприятий является вынужденными мерами защиты финансового рынка России, так как ипотечный рынок является самым главным механизмом регулирования внутренней экономики. Тем не менее, регулятор не планирует останавливаться: в конце декабря было объявлено, что с 1 марта 2024 года будут вновь увеличены надбавки к коэффициентам по кредитам с высокой задолженностью. Эксперты рассказали, как они видят будущее недвижимости, что может прямо или косвенно повлиять на ценообразование жилья. Цены на новостройки будут расти Экономист и автор Telegram-канала «Всё нормально, деньги есть!» Денис Ракша рассказал, что решение Центробанка России об увеличении первоначального взноса и снижение размера кредита безусловно поменяет ипотечный рынок кредитования. Однако, не стоит ждать падение стоимости новостроек, даже не смотря на то, что 70% первичного рынка не распродано. Центробанк не имеет своей главной задачей корректировку цен на рынке жилья. Приоритетом финансовой политики является сдерживание общего роста цен: «ЦБ борется с инфляцией, как умеет, но у него это не получится. Не только и не столько потому, что он сосредоточился на ипотеке — на самом деле он борется с инфляцией, которая порождена немонетарными причинами». Ракша считает, что в последнее время в ипотечном рынке наметился большой разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья. Этот так называемый экспертами «перегрев рынка» или «ипотечный пузырь» в скором времени может лопнуть. «У правительства есть огромные ресурсы, чтобы поддерживать этот пузырь и пытаться его потихоньку приспускать. Механизм — льготная ипотека. Круг замкнулся. То есть — продолжать давать людям деньги, субсидировать процентную ставку или прощать кредиты в случае рождения второго, третьего, пятого ребёнка». Еще одной задачей, по мнению Ракша, стало перенаправление строительного рынка из мегаполисов в регионы. Создаются новые программы кредитования — Дальневосточная ипотека, сельская, для ИЖС и т. д. Таким образом, придумываются различные ипотеки для всех категорий населения, которые можно вовлечь. Рынок первичной недвижимости упадет, если… Основатель российской Гильдии риелторов Константин Апрелев высказал противоположное мнение. Он считает, что снижение стоимости нового и старого жилья будет базироваться на других аспектах. В первую очередь стабилизация цен будет зависеть от того, буде ли продлена программа льготной ипотеки. Именно этот фактор стал рычагом управления всего рынка недвижимости, задав тон естественному росту новостроек. Льготная ипотека 6% и семейная программа под 8% имеют приоритет перед обычной ипотекой, которая в среднем в 2-3 раза дороже. Закрытие льготных программ может со временем привести к снижению цен на первичный рынок недвижимости, а потом уже на вторичное жилье. Но закрытие льготной программы раньше президентских выборов не будет, считает Апрелев, поэтому до марта 2024 года еще можно запрыгнуть в последний вагон. Будет ли действительно закрыта льготная ипотека, которая действует до 1 июля 2024 года — мало кто берется ответить на этот вопрос. По словам главы Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, в настоящее время власти ищут способ осуществить плавный выход из этой обширной программы. Это связано с тем, что при высоких процентных ставках субсидирование ипотечных ставок для всех оказывает значительное давление на бюджет. Брать ли ипотеку в 2024 году? Прошлый год был отмечен рекордным спросом на новостройки. Повышение ипотечных ставок, угроза отмены льготных программ и последующее ужесточение требований к заемщикам стимулировали покупателей к приобретению жилья на «старых» условиях. По мнению экспертов, на состояние рынка недвижимости в 2024 году будет влиять набор различных факторов. Один из них — это высокая ключевая ставка. Даже если она будет снижена до 12,5-14,5%, рыночные ипотечные ставки будут составлять примерно 14-15%. Величина первоначального взноса также будет оказывать влияние. Кроме того, с 1 июля планируется отменить льготную ипотеку. Предполагается, что государственная поддержка будет иметь более целевую и адресную направленность. Константин Апрелев не рекомендует спешить и брать ипотечный кредит ни тем, кто смотрит на него как на инвестицию, ни тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия. В обоих случаях перспектива не выглядит самой привлекательной. Более того, он считает, что в настоящее время аренда жилья гораздо более выгодна, чем покупка собственного жилья. Денис Ракша не нашел однозначного совета для будущих покупателей недвижимости, он считает что все зависит от исходных факторов. «Те, кому ипотека нужна для улучшения жилищных условий, берут, потому что им жить нужно здесь и сейчас. Те, для кого это инвестиционный инструмент, будут рассматривать все нюансы ипотечного договора в долгосрочной перспективе».
